按照我国土地管理制度，土地权属分为国有土地和农村集体土地两类。农村集体建设用地是指农民从事二、三产业及其居住生活的空间承载地，包括农村居住用地、农村公共服务及基础设施用地、村办及乡镇企业用地等。改革开放以来，市场机制在土地资源配置中发挥着越来越重要的作用，但是农村集体建设用地却基本被排斥在土地市场之外。党的十七届三中全会提出，要“逐步建立城乡统一的建设用地市场”，“对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益”，还要求有关部门“抓紧完善相关法律法规和配套政策，规范推进农村土地管理制度改革”。这打开了农村集体建设用地制度改革的突破口。如何通过市场之手进一步加强农村建设用地的资源配置的效果？这种集体建设用地是否可以与国有土地享有平等权益？本期对话，我们请来了中国房地产开发集团公司董事长、中国房地产协会副会长孟晓苏先生和大家一起对这些问题进行探讨，进一步深刻学习全会精神。
　　主持人：孟晓苏先生您好，非常欢迎您来“对话”栏目作客。随着我国城市化进程的加快，土地资源越来越紧张，有关农村集体建设用地的流转情况受到社会的普遍的关注，很多地方也开展了相关试点，对于这个问题您怎么看？
　　孟晓苏：中央提出要实行最严格的耕地保护制度，这一点非常重要，我坚决拥护。但是一方面城市建设不应该多占耕地，另一方面城市发展又需要扩大用地，这个矛盾怎么解决呢？到哪里寻找城市发展的建设用地呢？在前几年耕地被大量占用的同时，我们看到大量农村建设用地却在那里闲置。我国全国城镇用地只有五千多万亩，而村庄建设用地有2.4亿亩，将近五倍于城镇面积，其中85%以上是农民的宅基地。温总理提出的解决城乡建设用地要“统筹兼顾”的说法非常正确，包括由农村进入城市的人员也需要解决居住条件问题。现在农民进城造成的“空心村”大量出现，闲置下大量的宅基地，农民进城后需要买房或租房，又多占了一块地。所以我认为，城市发展用地的解决之道应在于如何盘活农村建设用地。城市建设用农村腾出来的宅基地和其它建设用地，就不仅可建设城市，而且还可富裕农村。
　　主持人：我们都知道，按照法律规定，农村建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转。在土地没有转为国有之前“任何单位和个人”都不能“进行建设”。由此造成我国城市化发展占用的农村土地，往往不能为农村和农民带来利益，反而为他们带来损害。对于这一点，全会的决定中是否指出了未来突破的可能性？
　　孟晓苏：《中华人民共和国宪法》规定“国家为了公共利益的需要，可以依照法律的规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。其中“公共利益需要”的限定是很明确的，但是《中华人民共和国土地管理法》却规定“任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，这明显与宪法的原则不符。现在已在考虑修改土地管理法，但是观念不统一到三中全会精神上来就难以修改好。农村建设用地和城里的国有建设用地应该享有平等权益，要建设规范的流转市场，我还建议，为了规范进行流转，可以成立为农民服务的土地经纪公司。这样既可以严格按照规划要求，还可以保护好农民的利益和城里人的利益。
　　现在农村耕地的承包关系已由三中全会明确长久不变，并且允许农民以多种形式流转土地承包经营权。那么宅基地流转的问题被允许了吗？有媒体称“三中全会并没有允许宅基地转让”，实际上自通过《物权法》就规定了宅基地可以转让。三中全会更进一步明确，逐步缩小国家征地的范围，农村集体经营性建设用地的使用权可以转让。我认为，允许农村建设用地流转会带来很多好处，城市扩大用地可首先使用农村建设用地，可以为城市化、城镇化发展扩充土地来源，而且有效保护了十八亿亩耕地。而引入房地产开发，不论是村里自己成立公司进行开发，还是与城里企业合作开发或转让土地，又可以实现土地收益最大化，更好保障农民的权益。
　　主持人：这在法律层面就提出了一个问题，农村土地是不是只能由国家征用？这些年来各地涌现了大量用集体建设用地建设的“小产权房”，就是对这一问题的反驳。在一定程度上，也使农民能够进一步分享城市化进程的种种收益，让市民买到廉价的房屋，但是，小产权房确实是“违法”产物，这个矛盾要如何梳理呢？
　　孟晓苏：现在主管部门还有人说“小产权违法”，其实问题是出在有关立法的滞后。反观自改革开放以来，凡涉及农村的重大变革，又有几次不是首先表现为农民的“群体性违法”？最终都证明农民是正确的。第一次大的违法是“联产承包制”，但最终不仅农民走上富裕道路，而且还推动修改了宪法，把“人民公社”永久地剔出宪法；这以后农民开始进城务工，各地又依据法律规定“堵盲流”，即阻止农民进城；现在法律终于不再阻止农民进城了，有些部门便把阻止城里人不准到农村去当作职责，称“不允许城里人到农村买房”，农民用宅基地建的“小产权房”又成为新一轮“群体性违法”。可见一些人“城乡二元结构”思维方式根深蒂固。
　　现在三中全会已经指明“改革征地制度”的大方向，要求“严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围”，“允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益”。我和不少人都认为，“小产权房”是农民群众维护自身利益的行为。他们用行动在呼吁，要求改革“合法”而不合理的征地制度。我看现在与其继续指责农民“违法”，倒不如按照三中全会决定的要求，“抓紧完善相关法律法规和配套政策，规范推进农村土地管理制度改革”。
　　主持人：那地方政府的利益怎么顾及呢？必须要承认的一个现实是，“卖地财政”是很多地方主要的财政收入来源。如果这部分集体土地未来允许农民自行流转了，政府拿不到地价差，财政收入就会大幅度减少。那么可想而知，这方面存在的改革阻力一定不小。
　　孟晓苏：我认为，可以通过征收“物业税”来代替土地差价解决这个
　　问题。中房公司早在2003年就向国务院提出“开征物业税”的建议，主张把房地产税收中的“重流通轻保有”，改成“重保有轻流通”。而物业税更多地是从占地占房多的人身上征税，有利于节约土地资源和平衡贫富。现在物业税“空转试点”三年，居民不愿意缴纳，他们说我七十年土地出让金都交了，怎么还跟我征税？于是税务部门就降低税率，降到0.3-0.8%了还不愿意交。怎么办呢？我认为，可以找一个没有交过70年土地出让金的房子，先从那里起征物业税就容易启动了。没交过70年土地出让金的房子有没有呢？有啊，就是小产权房。从它起征物业税理所当然。而且既然承认了它的合法性，税率按国际标准征收居民也会愿意交，如美国和加拿大税率是1-3%，新加坡税率是4%，我国小产权房税率应高于大产权房税率。
　　小产权房是生出来的孩子塞不回去，总要找机会给大家都下台阶。征收物业税即保护了购房居民利益，增加了地方政府税收，也会使没买小产权房的居民感到“守法”不吃亏，应是皆大欢喜的事。小产权是永久使用权，这样地方政府就可以源源不断地得到较高税率的税收。如果作出这样的政策调整，地方政府就不必要靠地价差补充财政。吃地价差本来就是一个错误的制度设计。现成的制度设计是按照国际上的惯例，征收物业税代替土地差价。现在问题虽已被我们认识到，修改这个制度设计却还困难———主管部门认识的转变还需要时间。
　　主持人：积极推动农村建设用地流转的改革，就是为了要造福于农民群众，使农民群众能够与城市居民一起，共享改革开放和城市化的成果。三中全会的召开已经为我们明确了改革的原则和方向，尽管还有一些困难和阻力，实现“建立城乡统一的建设用地市场”的目标离我们已经越来越近了。